أحكام الإخلاء لقاضي الأمور الوقتية في القانون 164 لسنة 2025

تناول هذا الموجز الأحكام والإجراءات المتعلقة باللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية في دعاوى الإخلاء بموجب القانون رقم 164 لسنة 2025، مع التركيز على أهم النقاط التي وردت في المقتطفات المقدمة.

أولاً: مدى جوازية ووجوبية اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية

نقطة رئيسية: اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية جوازي وليس وجوبيًا للمالك أو المؤجر.

• "أولاً اللجوء لقاضي الامور الوقتية جوازي وليس وجوبي"
• "يكون للمالك أو المؤجر يؤكد جوازية اللجوء لقاضي الامور الوقتية - وبالتالي لا يحول ذلك دون لجوء المؤجر أو المالك إلى قاضي الموضوع مباشرة"
• شرح: هذا يعني أن المالك أو المؤجر لديه الخيار في اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية للحصول على أمر إخلاء سريع، ولكنه ليس ملزمًا بذلك، ويمكنه بدلاً من ذلك رفع دعوى إخلاء موضوعية أمام قاضي الموضوع مباشرة. يُشار إلى أن هذا يختلف عن الأوامر الوقتية وأوامر الأداء، حيث يفرض المشرع اللجوء إليها في حالات معينة على سبيل الوجوب (المادة 201 وما بعدها)، بينما في الأوامر الوقتية لا يجوز اللجوء إلا بنص في القانون (المادة 194).

• ثانيًا: الحالات الحصرية التي يجوز فيها اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية

  نقطة رئيسية: اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية يقتصر فقط على الحالات المنصوص عليها حصريًا في القانون رقم 164 لسنة 2025، وهي:

  1. انتهاء مدة العقد بانقضاء مدة 7 سنوات.
  2. تملك المستأجر وحدة سكنية أخرى.
  3. ترك العين مغلقة.
  • "اللجوء لقاضي الامور الوقتية قاصر فقط على الحالات المنصوص عليها بالقانون رقم 164/2025 وهى:- 1- انتهاء مدة العقد بانقضاء مدة 7 سنوات 2- تملك وحدة سكنية أخرى 3- ترك العين مغلقة"

  شرح: هذه الحالات هي الاستثناء الذي أضافه المشرع على الأصل العام للتقاضي، حيث تتيح للمؤجر حق طلب إخلاء المستأجر الخاضع لأحكام هذا القانون في هذه الظروف المحددة.

• ثالثًا: أحكام الإخلاء الصادرة عن قاضي الأمور الوقتية

  نقطة رئيسية: للمالك أو المؤجر الحق في طلب أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتضى.

  • "نصت الفقرة الاخيرة من المادة السابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025 ((وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن بدائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتض."

  شرح: يخول هذا النص المالك أو المؤجر صلاحية الحصول على أمر طرد فوري من قاضي الأمور الوقتية في حال رفض المستأجر الإخلاء، مع الاحتفاظ بحق المستأجر في التعويض إذا كان له مقتضى.

• رابعًا: العلاقة بين دعوى الموضوع وأمر قاضي الأمور الوقتية

  نقطة رئيسية: لا يترتب على رفع دعوى الموضوع وقف أمر قاضي الأمور الوقتية.

  • "ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقا للإجراءات المعتادة، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه."
  • "ويحق للمستأجر في اللجوء لمحكمة الموضوع المختصة الا انه لا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الامور الوقتية"

  شرح: للمستأجر الحق في رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة للطعن في قرار الإخلاء، لكن هذا الإجراء لا يوقف تنفيذ أمر قاضي الأمور الوقتية بالإخلاء، مما يؤكد على الطبيعة الإجرائية السريعة لأوامر قاضي الأمور الوقتية.

خامسًا: ميعاد وجهة التظلم من أمر قاضي الأمور الوقتية

نقطة رئيسية: يتم التظلم من الأمر الصادر من قاضي الأمور الوقتية خلال عشرة أيام من تاريخ صدور الأمر بالرفض، أو من تاريخ البدء في تنفيذ الأمر أو إعلانه.

• "رسم المشرع طريق للتظلم من الأمر الصادر من قاضي الأمور الوقتية بأن يكون خلال عشرة أيام وفقا لنص المادة 197 مرافعات من تاريخ صدور الأمر بالرفض أو من تاريخ البدء في تنفيذ الأمر أو إعلانه بحسب الأحوال، ويكون لذوي الشأن الحق في التظلم إلى المحكمة المختصة"

نقطة رئيسية: وجهة التظلم هي المحكمة المختصة، إلا إذا نص القانون على خلاف ذلك.

• "ويكون التظلم بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى أمام المحكمة .. وفقا لنص المادة 199 مرافعات يكون بدلا من التظلم للمحكمة المختصة الحق في التظلم منه لنفس القاضي الأمر، بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى الأصلية أمام المحكمة"

شرح: يوفر القانون فترة زمنية محددة للتظلم، ويحدد المحكمة المختصة كجهة للتظلم. في بعض الحالات، قد يتم التظلم أمام نفس القاضي الذي أصدر الأمر.

سادسًا: أفضلية التظلم أمام القاضي مصدر الأمر

نقطة رئيسية: يرى المصدر أن التظلم أمام القاضي مصدر الأمر يكون أفضل في حالات معينة، خاصة في حالات الإخلاء لإغلاق العين أو امتلاك وحدة أخرى في محكمة غير التي أصدرت الأمر.

• "أرى أن يكون التظلم يكون أمام القاضي مصدر الأمر أفضل في حالات إذا كان الأمر بالإخلاء في حالتي غلق العين او امتلاك وحدة أخرى ويكون أمام المحكمة في غير ذلك حيث يحق طلب وقف تنفيذ الامر لحين الفصل في التظلم وعادة إذا تبين للقاضي إخفاء الخصم مستندات قدمها المستأجر في التظلم كبيع الوحدة او ان الغلق كان له مبرر سيوقتف الامر لكون التظلم في حد ذاته لا يوقف التنفيذ"

شرح: يبرر ذلك بأنه يتيح للقاضي فرصة لطلب وقف تنفيذ الأمر لحين الفصل في التظلم، خاصة إذا تبين وجود مستندات جديدة أو مبررات للإخلاء لم تكن متاحة سابقًا.

سابعًا: النفاذ المعجل ووقف التنفيذ

نقطة رئيسية: النفاذ المعجل للأحكام الصادرة في المواد المستعجلة والأوامر الصادرة على العرائض غير واجب بكفالة ما لم ينص الأمر أو الحكم على تقديم كفالة.

• "النفاذ المعجل غير واجب بكفالة بقوة القانون للأحكام الصادرة في المواد المستعجلة أياً كانت المحكمة التي أصدرتها، وللأوامر الصادرة على العرائض، وذلك ما لم ينص في الحكم أو الأمر على تقديم كفالة."

نقطة رئيسية: إذا نص القاضي على طلب تقديم كفالة، وصدر أمره دون التعرض لمسألة الكفالة، فإن أمره يعتبر مشمولًا بالنفاذ المعجل دونها.

• "إلا أنه يجوز للقاضي مصدر الأمر أن ينص في الطلب على تقديم كفالة، فإذا صدر أمره بدون التعرض لمسألة الكفالة كان أمره مشمولاً بالنفاذ المعجل دونها"

نقطة رئيسية: مجرد التظلم من الأمر على عريضة أمام القاضي المختص لا يوقف تنفيذه.

• "وكذلك فإن مجرد التظلم من الأمر على عريضة أمام القاضي المختص لا يوقف تنفيذها."

شرح: تؤكد هذه النقاط على أن أوامر قاضي الأمور الوقتية تتمتع بصفة النفاذ المعجل عادةً، وأن مجرد تقديم التظلم لا يوقف التنفيذ، مما يضمن سرعة الإجراءات.

ثامنًا: ميعاد سقوط الأمر

نقطة رئيسية: يسقط الأمر الصادر على عريضة إذا لم يقدم للتنفيذ خلال ثلاثين يومًا من تاريخ صدوره.

• "- يسقط الأمر الصادر على عريضة إذا لم يقدم للتنفيذ خلال ثلاثين يوماً من تاريخ صدوره ولا يمنع هذا السقوط من استصدار أمر جديد."

شرح: هذا النص يحدد فترة زمنية لتقديم الأمر للتنفيذ، وبعدها يسقط الحق في تنفيذه، مع إمكانية استصدار أمر جديد.

تاسعًا: صلاحيات القاضي في التظلم

نقطة رئيسية: يجوز للقاضي مصدر الأمر أن ينص في الطلب على تقديم كفالة. في حالة التظلم من الأمر، تحكم المحكمة بإصدار الأمر أو بتأييد الأمر الصادر أو بتعديله.

• "- إلا أنه يجوز للقاضي مصدر الأمر أن ينص في الطلب على تقديم كفالة، فإذا صدر أمره بدون التعرض لمسألة الكفالة كان أمره مشمولاً بالنفاذ المعجل دونها، وكذلك فإن الحكم في التظلم من الأمر وتحكم المحكمة فيه بإصدار الأمر أو بتأييد الأمر الصادر أو بتعديله"

شرح: هذا يمنح القاضي سلطة تقديرية في طلب الكفالة، كما يحدد خيارات المحكمة عند الفصل في التظلم، سواء بالإصدار أو التأييد أو التعديل.